住宅ローン控除(減税)とは
所定の要件のもと、 住宅ローンを利用して住宅を取得すると、
所得税が控除(還付)される制度が設けられています。
住宅ローン控除（正式には「住宅借入金等特別控除」）と
呼ばれていますが、 新築・中古の住宅取得だけではなく、
増改築の際にも利用することが可能です。
また、家屋の新築・購入だけでなく、
家屋の新築・購入とともにする敷地（土地または借地権）の購入も対象になります。
控除は10年間、借入金残高の1%
対象ローン限度額、最高控除額は住宅の取得等のために要した借入金等の年末残高に1%を掛けます。 控除できる期間は居住の年から10年間です。
《住宅ローン控除の控除限度額(一般住宅の場合)》
税率が8%または10%である場合の金額であり、
それ以外の場合(不動産購入時の売主様が個人の場合等)
における年末残高の限度額は2,000万円となります。
住宅ローン控除の適用条件
住宅ローン控除の適用を受けるには、次の条件を満たす事が必要です。
①自己居住用の家屋の新築• 取得または増改築等
②取得後6カ月以内に入居
③所定の条件を満たす借入金または債務
④控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下
⑤原則として控除を受ける年の年末に引き続き住んでいる事
⑥居住した年およびその前後2年間(通算5年間)
居住用の財産の3,000万円の特別控除等の特例を受けていない事
【対象となる家屋】
①床面積が50㎡以上
＊マンションについては専有部分の床面積（登記面積）
＊併用住宅の場合は、全体の床面積で判断（以下同じ）
②床面積の2分の1以上が自己居住用
【中古住宅の要件】
①床面積が50㎡以上
②床面積の2分の1以上が自己居住用
③次のいずれかを満たす建物であること
１．取得する建物が耐火建築物の場合、築後25年以内
木造など非耐火建築物の場合、築後20年以内である事
２．新耐震基準に適合していることについて証明された
建物である事
３．既存住宅売買瑕疵保険に加入している一定の建物である事
４．取得の日までに耐震改修工事の申請をし、かつ、居住の日
までに耐震改修工事を完了している等一定の建物である事
④同一生計の親族等から購入したものではない事
*購入後、同一生計を続けていなければ、適用可能です。
【対象となる借入金等】
対象となる住宅ローンは、次の借入金や債務で、
償還期間が10年以上で償還または返済するものに限られます。
①銀行、信用金庫、農業協同組合、地方公共団体、
給与所得者の使用者(社内融資)等の所定の者からの借入金
②独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社等の所定の者に対する債務
ご夫婦２人で住宅ローンを組む場合の注意点
【ローン申込み時の注意点】
ご夫婦でそれぞれ住宅ローンを組んで住宅を購入する場合には、次の３つのケースが考えられます。
①それぞれがローンを組む（ペアローン）場合
夫婦各々が借りた金額が不動産持分に反映され、ローン控除は
各々控除限度額まで適用されます。
②夫婦収入合算で住宅ローンを組んで、夫(妻)が主たる債務者、
一方が連帯保証人の場合
住宅ローンは主たる債務者の借入金となり、
持分を持ち、ローン控除を適用します。連帯保証人は共有持分を持つ事はできず、ローン控除も適用されません。
③夫婦収入合算・連帯債務で住宅ローンを組んだ場合
夫婦連帯債務なので、その借入金額については
各々の返済可能額を限度として自由に定めることができ、
定めた金額を持分登記し、各々ローン控除を適用します。
ただし、自分の債務として負担することとなった金額は、
必ず最後まで返済する義務があります。
【妻が住宅ローンを組んだあと出産等で退職した場合】
夫婦共有でマイホームを購入し、妻も住宅ローンを組んだあと
出産等で退職した場合
その住宅ローンの残債相当額を夫が負担することになってしまいます
そうすると妻は夫から債務免除を受けたことになり、
贈与税の課税対象になってしまいます。
したがって、妻が将来仕事を辞める可能性がある場合には、
住宅ローン負担額を少なめにしておいたほうがよいでしょう。
住民税も控除できるケース
所得税額から住宅ローン控除をした際、
控除しきれなかった金額がある時には、
翌年度の住民税から一定金額
(前年の所得税の課税総所得金額等の7%相当額で最高13.65万円）
を限度として、控除する制度が創設されています。
※市町村等への申告は必要ありません。
住民税は翌年徴収額から控除
住民税はもともと前年度の所得金額をべースにして
課税されます。
住宅ローン控除額が「還付金」として戻ってくるのではなく、
翌年徴収される住民税額が減額される形で反映されます。
「還付金」のように戻ってきた実感がわきませんが、
税負担は間違いなく減少しているのでご安心下さい。
初年度に転勤しても適用可能に
住宅を取得した年にいったん居住しながら、
転勤命令によりその年の年末に居住できなかった為、
住宅ローン控除の適用が受けられなかった
従前の規制が緩和されました。
再居住した場合、いったん居住したことを証する住民票の提出などにより、
住宅ローン控除の復活が可能となっています。
まとめ
住宅ローン控除は資金計画にかなり影響してきます。
すまいる不動産では建築士と連携し、中古住宅で築年数が要件をオーバーしている場合でも、既存住宅売買瑕疵保険や耐震改修により、適用となった実績が多々御座います。
現在気になる物件が住宅ローン控除に適用するか？等のご相談だけでもお気軽にご相談下さい。
すまいる不動産では住宅ローン控除同様、資金計画に影響の出る仲介手数料が最大無料となっております。
SUUMO・HOME'S・athome・すまいーだ等に掲載されている物件も、取り扱い可能ですので、
お気軽にお問い合わせ下さい。
